25 Jahre HypZert – Eine Erfolgsgeschichte?

Fast jede/r HypZert Gutachter/in kennt und schätzt ihn: Michael Debus, Vorsitzender des Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Frankfurt a.M. und langjähriges Mitglied im HypZert Prüfungsausschuss. Im heutigen Teil unserer 25 Jahre HypZert Serie „HypZert Statements“ berichtet er über seine Erfahrungen aus Prüfer-Sicht, der Zusammenarbeit zwischen Gutachterausschüssen, der HypZert und dem vdp als auch seiner Zukunftsvision.

25 Jahre HypZert – Eine Erfolgsgeschichte?

Als ich vor 20 Jahre gefragt wurde, ob ich bereit wäre, in den Prüfungsausschuss der HypZert einzutreten, waren für mich die BelWertV sowie das Pfandbriefgesetz weitgehend unbekannte Größen. Beim Durchschauen einiger Prüfungsfragen musste ich eingestehen, dass die Beantwortung bestimmter Fragen mir nicht möglich war. Es wurde mir allerdings erklärt, man bekäme als Ausschussmitglied nicht nur die Fragen, sondern auch die Antworten. Dies beruhigte mich.

Aus allen Prüfungen, an denen ich teilgenommen habe, bin ich klüger herausgekommen. Mancher Fehler wäre einem selbst evtl. auch unterlaufen. Ich war von der Qualität und Neutralität der Prüfungen beeindruckt. Eine bundesweit einheitliche und transparente Vorgehensweise bei den Prüfungen war vor 20 Jahren nicht bei allen Zertifizierungsstellen und Bestellungsorganen gegeben. Die Prüfungen werden nach meinem Empfingen anspruchsvoll aber dennoch wohlwollend durchgeführt. - Hoffentlich empfinden die zu prüfenden Personen ebenso. Obwohl die Anzahl der zertifizierten Sachverständigen explosionsartig stieg, ist es der HypZert gelungen, weiterhin einen hohen Qualitätsstandard zu halten. Trotz der hohen Anzahl von Zertifizierten ist die persönliche Nähe zu vielen Sachverständigen noch gegeben, natürlich nicht zu allen. Ich wünsche der HypZert auch weiterhin Bodenständigkeit und viel Erfolg. Es sollte auch zukünftig eine gute Kooperation zwischen der HypZert und den Gutachterausschüssen angestrebt werden. Ich bin froh, die HypZert auch weiterhin unterstützen zu können. Warum sollte man nicht voneinander lernen? Warum sollte zum Beispiel ein Modernisierungsrisiko in der Verkehrswertermittlung nicht sachgerecht sein?

Meines Erachtens tun die Gutachterausschüsse gut daran, sich an den Bedürfnissen der Sachverständigen zu orientieren. So erfuhr ich in Gesprächen, dass die Nettoanfangsrendite oder auch ein Sachwertfaktor für Mehrfamilienhäuser nachgefragt werden. Dementsprechend wurden diese beiden Größen im Immobilienmarktbericht Frankfurt eingebaut.- Ich habe dennoch bisher bei keinem Gutachten über ein Mehrfamilienhaus in Frankfurt die Anwendung eines Sachwertfaktors erlebt. Andere Kollegen/innen wiesen darauf hin, dass Untersuchungen über gewerbliche Erbbaurechte hilfreich wären, weshalb auch entsprechende Untersuchungen vorgenommen wurden.

"Unterschiedliche Blickrichtungen können bei einer Kooperationsbereitschaft einen beiderseitigen Gewinn darstellen."

Herr Lux und ich strebten ursprünglich eine wesentlich engere Zusammenarbeit an: Weshalb können nicht bundesweit die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse der HypZert/dem VDP zur Verfügung gestellt werden? Weshalb muss neben der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse eine eigenständige Transaktionsdatenbank aufgebaut werden? Dieser gute Wunsch scheiterte an der Inhomogenität der Gutachterausschüsse, den unterschiedlichen Auffassungen der Länder zum Datenschutz bezüglich der amtlichen Kaufpreissammlung sowie an dem Bankgeheimnis. Dennoch wurde die Transaktionsdatenbank nie als ein Produkt angesehen, welches einer guten und engen Zusammenarbeit entgegen stand. Unterschiedliche Blickrichtungen können bei einer Kooperationsbereitschaft einen beiderseitigen Gewinn darstellen.

Und wie geht es weiter?

Ein Ziel für die Zukunft besteht darin, dass die Gründe für die Ermittlung unterschiedlicher Marktwerte nach BauGB und BelWertV/Pfandbriefgesetz beseitigt werden. Wie viele Wege wollen wir beschreiten? Marktwerte ohne Sachwertfaktor, Verkehrswerte nach BauGB, Verkehrswerte ohne BauGB…. Es wäre schön, aufeinander zuzugehen. Es hilft niemandem, wenn jeder auf getrennten Wegen in unterschiedliche Richtungen läuft. Gemeinsam schaffen wir das?!

Vielen Dank!

Wir danken Herr Debus für diese tollen Einblicke und die langjährige Zusammenarbeit, die sich hoffentlich noch sehr lange fortsetzen wird!